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国税发〔2006〕187号关于房地产开发企业地盘增值税清理管理有关成绩的告诉
公布工夫:2010-9-18 21:58:50  浏览1396次
国家税务总局关于房地产开发企业地盘增值税清理管理有关成绩的告诉
国税发〔2006〕187号_www.8455.com_www.8455.com

      各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:
  为进一步增强房地产开发企业地盘增值税清理管理工作,按照《》、《》及有关规定,现就有关成绩告诉以下:
  一、地盘增值税的清理单元
  地盘增值税以国度有关部门审批的房地产开发项目为单元停止清理,关于分期开辟的项目,以分期项目为单元清理。
  开辟项目中同时包罗普通住宅和非普通住宅的,应分别计较增值额。
  二、地盘增值税的清理条件
  (一)契合以下情况之一的,纳税人应停止地盘增值税的清理:
  1.房地产开发项目局部完工、完成贩卖的;
  2.团体让渡未完工决算房地产开发项目的;
  3.间接让渡地盘使用权的。
  (二)契合以下情况之一的,主管税务构造可要求纳税人停止地盘增值税清理:
  1.已完工验收的房地产开发项目,已让渡的房地产建筑面积占全部项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超越85%,但盈余的可售建筑面积曾经出租或自用的;
  2.获得贩卖(预售)许可证满三年仍未贩卖终了的;
  3.纳税人申请登记税务注销但未打点地盘增值税清理手续的;
  4.省税务构造划定的其他状况。
  三、非间接贩卖和自用房地产的支出肯定
  (一)房地产开发企业将开辟产物用于职工福利、嘉奖、对外投资、分配给股东或投资人、赔偿债权、调换其他单元和个人的非货泉性资产等,发作所有权转移时应视同贩卖房地产, 其支出按以下办法和次第确认: 
  1.按本企业在统一地域、统一年度贩卖的同类房地产的平均价格肯定;
  2.由主管税务构造参照本地昔时、同类房地产的市场价格或评价代价肯定。
  (二)房地产开发企业将开辟的部门房地产转为企业自用或用于出租等贸易用处时,假如产权未发作转移,不征收地盘增值税,在税款清理时不列支出,不扣除响应的本钱和用度。
  四、地盘增值税的扣除项目
  (一)房地产开发企业打点地盘增值税清理时计算与清理项目有关的扣除项目金额,应按照地盘增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的划定施行。除另有划定外,扣除获得地盘使用权所付出的金额、房地产开发本钱、用度及与让渡房地产有关税金,须供给正当有用凭据;不能供给正当有用凭据的,不予扣除。
  (二)房地产开发企业打点地盘增值税清理所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开辟直接用度的凭据或资料不符合清理要求或不实的,处所税务构造可参照本地建立工程造价管理部门宣布的建安造价定额资料,分离房屋结构、用处、区位等身分,审定上述四项开辟本钱的单元面积金额尺度,并据以计较扣除。详细审定办法由省税务构造肯定。
  (三)房地产开发企业开辟制作的与清理项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、体裁场馆、黉舍、幼儿园、托儿所、病院、邮电通信等公共设施,按以下原则处置:
  1.建成后产权属于部分业主所有的,其本钱、用度能够扣除;
  2.建成后无偿移交给当局、公用事业单元用于非营利性社会公共事业的,其本钱、用度能够扣除; 
  3.建成后有偿转让的,应计较支出,并准予扣除本钱、用度。
  (四)房地产开发企业贩卖已装修的衡宇,其装修用度能够计入房地产开发本钱。
  房地产开发企业的预提用度,除另有划定外,不得扣除。
  (五)属于多个房地产项目配合的成本费用,应按清理项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他公道的办法,计较肯定清理项目的扣除金额。
  五、地盘增值税清理应报送的资料
  契合本告诉第二条第(一)项划定的纳税人,须在满意清理条件之日起90日内到主管税务构造打点清理手续;契合本告诉第二条第(二)项划定的纳税人,须在主管税务构造限制的限期内打点清理手续。
  纳税人打点地盘增值税清理应报送以下资料:
  (一)房地产开发企业清理地盘增值税书面申请、地盘增值税征税申报表;
  (二)项目完工决算报表、获得地盘使用权所付出的地价款凭据、国有土地使用权出让条约、银行贷款利钱结算通知单、项目工程条约结算单、商品房购销条约统计表等与让渡房地产的支出、本钱和用度有关的证实资料;
  (三)主管税务构造要求报送的其他与地盘增值税清理有关的证实资料等。
  纳税人拜托税务中介机构考核鉴证的清理项目,还应报送中介机构出具的《地盘增值税清理税款鉴证陈述》。
  六、地盘增值税清理项目的考核鉴证
  税务中介机构受托对清理项目考核鉴证时,应按税务构造划定的格局对考核鉴证状况出具鉴证陈述。对契合要求的鉴证陈述,税务构造能够采信。
  税务构造要对处置地盘增值税清理鉴证事情的税务中介机构在准入条件、事情法式、鉴证内容、法律责任等方面提出明白要求,并做好须要的指点和管理工作。
  七、地盘增值税的审定征收
  房地产开发企业有以下情况之一的,税务构造能够参照与其开辟范围和收入水平附近确当地企业的地盘增值税税负状况,按不低于预征率的征收率审定征收地盘增值税:
  (一)按照法令、行政法规的划定该当设置但未设置账簿的;
  (二)私自烧毁账簿大概拒不供给征税资料的;
  (三)虽设置账簿,但账目紊乱大概本钱资料、支出凭据、用度凭据残缺不全,难以肯定让渡支出或扣除项目金额的;
  (四)契合地盘增值税清理条件,未根据划定的限期打点清理手续,经税务构造责令限日清理,过期仍不清理的;
  (五)申报的计税根据较着偏低,又无合理来由的。
  八、清理后再让渡房地产的处置
  在地盘增值税清理时未让渡的房地产,清理后贩卖或有偿转让的,纳税人应按划定停止地盘增值税的征税申报,扣除项目金额按清理时的单元建筑面积成本费用乘以贩卖或让渡面积计较。
  单元建筑面积成本费用=清理时的扣除项目总金额÷清理的总建筑面积
  本告诉自2007年2月1日起施行。各省税务构造可根据本告诉的划定并分离本地实际情况订定详细清理管理办法。

                             国家税务总局

                             二○○六年十二月二十八日

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