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国税发[2009]91号关于印发《地盘增值税清理管理规程》的告诉
公布工夫:2010-9-18 21:59:23  浏览1461次
国家税务总局   
关于印发《地盘增值税清理管理规程》的告诉
国税发[2009]91号

成文日期:2009-05-12

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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:
  为了增强房地产开发企业的地盘增值税征收管理,标准地盘增值税清理事情,按照《中华人民共和国地盘增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的划定,分离房地产开发运营业务的特性,国家税务总局订定了《地盘增值税清理管理规程》,现印发给你们,请依照施行。
  
                                                            国家税务总局 
                                                           二○○九年蒲月十二日
  


                                              地盘增值税清理管理规程

  第一章  总则
  第一条  为了增强地盘增值税征收管理,标准地盘增值税清理事情,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国地盘增值税暂行条例》及其实施细则等划定,订定本规程(以下简称《规程》)。
  第二条  《规程》适用于房地产开发项目地盘增值税清理事情。
  第三条  《规程》所称地盘增值税清理,是指纳税人在契合地盘增值税清理条件后,按照税收法律、法例及地盘增值税有关政策规定,计较房地产开发项目应交纳的地盘增值税税额,并填写《地盘增值税清理申报表》,向主管税务构造供给有关资料,打点地盘增值税清理手续,结清该房地产项目应交纳地盘增值税税款的举动。
  第四条  纳税人该当照实申报应交纳的地盘增值税税额,包管清理申报的真实性、准确性和完整性。
  第五条  税务构造该当为纳税人供给优良征税服务,增强地盘增值税政策宣扬教导。
  主管税务构造应实时对纳税人清理申报的支出、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计较等状况停止考核,依法征收地盘增值税。
  第二章  前期管理
  第六条  主管税务构造应增强房地产开发项目的一样平常税收管理,施行项目管理。主管税务构造应从纳税人获得地盘使用权开端,按项目别离成立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、计划设想、施工、预售、完工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程状况实施跟随监控,做到税务管理与纳税人项目开辟同步。
  第七条  主管税务构造对纳税人项目开辟时期的会计核算事情该当主动存眷,对纳税人分期开辟项目大概同时开辟多个项目的,应催促纳税人按照清理要求按差别时期和差别项目公道归集有关支出、本钱、用度。
  第八条  对纳税人分期开辟项目大概同时开辟多个项目的,有条件的地域,主管税务构造可分离发票管理划定,对纳税人施行项目公用单据管理步伐。
  第三章  清理受理
  第九条  纳税人契合以下条件之一的,应停止地盘增值税的清理。
  (一)房地产开发项目局部完工、完成贩卖的;
  (二)团体让渡未完工决算房地产开发项目的;
  (三)间接让渡地盘使用权的。
  第十条  对契合以下条件之一的,主管税务构造可要求纳税人停止地盘增值税清理。
  (一)已完工验收的房地产开发项目,已让渡的房地产建筑面积占全部项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超越85%,但盈余的可售建筑面积曾经出租或自用的;
  (二)获得贩卖(预售)许可证满三年仍未贩卖终了的;
  (三)纳税人申请登记税务注销但未打点地盘增值税清理手续的;
  (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务构造划定的其他状况。
  对前款所列第(三)项情况,应在打点登记注销前停止地盘增值税清理。
  第十一条  关于契合本规程第九条规定,应停止地盘增值税清理的项目,纳税人该当在满意条件之日起90日内到主管税务构造打点清理手续。关于契合本规程第十条规定税务构造可要求纳税人停止地盘增值税清理的项目,由主管税务构造肯定能否停止清理;关于肯定需求停止清理的项目,由主管税务构造下达清理告诉,纳税人该当在收到清理告诉之日起90日内打点清理手续。
  应停止地盘增值税清理的纳税人或经主管税务构造肯定需求停止清理的纳税人,在上述划定的限期内拒不清理或不供给清理资料的,主管税务构造可根据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处置。
  第十二条  纳税人清理地盘增值税时应供给的清理资料
  (一)地盘增值税清理表及其附表(参考表样见附件,各地可按照当地实际情况订定)。
  (二)房地产开发项目清理阐明,主要内容应包罗房地产开发项目立项、用地、开辟、贩卖、联系关系方买卖、融资、税款交纳等基本情况及主管税务构造需求理解的其他状况。
  (三)项目完工决算报表、获得地盘使用权所付出的地价款凭据、国有土地使用权出让条约、银行贷款利钱结算通知单、项目工程条约结算单、商品房购销条约统计表、贩卖明细表、预售许可证等与让渡房地产的支出、本钱和用度有关的证实资料。主管税务构造需求响应项目记账凭据的,纳税人还应供给记账凭据复印件。
  (四)纳税人拜托税务中介机构考核鉴证的清理项目,还应报送中介机构出具的《地盘增值税清理税款鉴证陈述》。
  第十三条  主管税务构造收到纳税人清理资料后,对契合清理条件的项目,且报送的清理资料完备的,予以受理;对纳税人契合清理条件、但报送的清理资料不全的,应要求纳税人在划定限日内补报,纳税人在划定的限期内补齐清理资料后,予以受理;对不符合清理条件的项目,不予受理。上述详细限期由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务构造肯定。主管税务构造已受理的清理申请,纳税人无合理来由不得裁撤。
  第十四条  主管税务构造根据本规程第六条停止项目管理时,对契合税务构造可要求纳税人停止清理情况的,该当作出评价,并经分担指导核准,肯定何时要求纳税人停止清理的工夫。对肯定暂不告诉清理的,应持续做好项目管理,每一年作出评价,实时肯定清理工夫并告诉纳税人打点清理。
  第十五条  主管税务构造受理纳税人清理资料后,应在必然限期内实时构造清理考核。详细限期由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务构造肯定。
  第四章  清理考核
  第十六条  清理考核包罗案头考核、实地考核。
  案头考核是指对纳税人报送的清理资料停止数据、逻辑考核,重点考核项目归集的一致性、数据计较准确性等。
  实地考核是指在案头考核的基础上,经由过程对房地产开发项目实地检验等方法,对纳税人申报状况的客观性、真实性、合理性停止考核。
  第十七条  清理考核时,应考核房地产开发项目能否以国度有关部门审批、存案的项目为单元停止清理;关于分期开辟的项目,能否以分期项目为单元清理;对不同类型房地产能否别离计较增值额、增值率,交纳地盘增值税。
  第十八条  考核支出状况时,应分离贩卖发票、贩卖条约(含房管部分网上存案注销资料)、商品房贩卖(预售)许可证、房产贩卖分户明细表及其他有关资料,重点考核贩卖明细表、房地产贩卖面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税支出;对贩卖条约所载商品房面积与有关部门实践丈量面积不一致,而发作补、退房款的支出调解状况停止考核;对销售价格停止评价,考核有没有价钱较着偏低状况。
  须要时,主管税务构造可经由过程实地检验,确认有没有少计、漏计事项,确认有没有将开辟产物用于职工福利、嘉奖、对外投资、分配给股东或投资人、赔偿债权、调换其他单元和个人的非货泉性资产等状况。
  第十九条  非间接贩卖和自用房地产的支出肯定
  (一)房地产开发企业将开辟产物用于职工福利、嘉奖、对外投资、分配给股东或投资人、赔偿债权、调换其他单元和个人的非货泉性资产等,发作所有权转移时应视同贩卖房地产,其支出按以下办法和次第确认:
  1.按本企业在统一地域、统一年度贩卖的同类房地产的平均价格肯定;
  2.由主管税务构造参照本地昔时、同类房地产的市场价格或评价代价肯定。
  (二)房地产开发企业将开辟的部门房地产转为企业自用或用于出租等贸易用处时,假如产权未发作转移,不征收地盘增值税,在税款清理时不列支出,不扣除响应的本钱和用度。
  第二十条  地盘增值税扣除项目考核的内容包罗:
  (一)获得地盘使用权所付出的金额。
  (二)房地产开发本钱,包罗:地盘征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、大众配套设备费、开辟直接用度。
  (三)房地产开发用度。
  (四)与让渡房地产有关的税金。
  (五)国家规定的其他扣除项目。
  第二十一条  考核扣除项目能否契合以下要求:
  (一)在地盘增值税清理中,计较扣除项目金额时,其实践发作的收入该当获得但未获得正当根据的不得扣除。
  (二)扣除项目金额中所归集的各项本钱和用度,必需是实践发作的。
  (三)扣除项目金额该当精确地在各扣除项目平分别归集,不得混合。
  (四)扣除项目金额中所归集的各项本钱和用度必需是在清理项目开辟中间接发作的或该当分摊的。
  (五)纳税人分期开辟项目大概同时开辟多个项目的,大概统一项目中制作不同类型房地产的,应根据受益工具,接纳公道的分派办法,分摊配合的成本费用。
  (六)对同一类事项,该当采纳不异的管帐政策或处置办法。会计核算与税务处置划定不一致的,以税务处置划定为准。
  第二十二条  考核获得地盘使用权付出金额和地盘征用及拆迁抵偿费时该当重点存眷:
  (一)同一宗地盘有多个开辟项目,能否予以分摊,分摊法子能否公道、合规,详细金额的计较能否准确。
  (二)能否存在将房地产开发用度记入获得地盘使用权付出金额以及地盘征用及拆迁补偿费的情况。
  (三)拆迁补偿费能否实践发作,尤其是支付给个人的拆迁抵偿款、拆迁(回迁)条约和签收花名册或签收凭据能否逐个对应。
  第二十三条  考核前期工程费、基础设施费时该当重点存眷:
  (一)前期工程费、基础设施费能否实在发作,能否存在虚列情况。
  (二)能否将房地产开发用度记入前期工程费、基础设施费。
  (三)多个(或分期)项目配合发作的前期工程费、基础设施费,能否按项目公道分摊。
  第二十四条  考核大众配套设备费时该当重点存眷:
  (一)大众配套设备的界定能否精确,大众配套设备费能否实在发作,有没有预提的大众配套设备费状况。
  (二)能否将房地产开发用度记入大众配套设备费。
  (三)多个(或分期)项目配合发作的大众配套设备费,能否按项目公道分摊。
  第二十五条  考核建筑安装工程费时该当重点存眷:
  (一)发作的用度能否与决算陈述、审计报告、工程结算陈述、工程施工条约纪录的内容符合。
  (二)房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材用度能否反复计较扣除项目。
  (三)参照本地当期同类开辟项目单元均匀建安本钱或本地建立部分宣布的单元定额本钱,考证建筑安装工程费收入能否存在非常。
  (四)房地产开发企业接纳自营方法自行施工建立的,还该当存眷有没有虚列、多列施工人工费、材料费、机器使用费等状况。
  (五)建筑安装发票能否在项目所在地税务构造开具。
  第二十六条  考核开辟直接费用时该当重点存眷:
  (一)能否存在将企业行政管理部门(总部)为构造和管理生产经营活动而发作的管理费用记入开辟直接用度的情况。
  (二)开辟直接用度能否实在发作,有没有预提开辟直接用度的状况,获得的凭据是否合法有用。
  第二十七条  考核利钱收入时该当重点存眷:
  (一)能否将利钱收入从房地产开发本钱中调解至开辟用度。
  (二)分期开辟项目大概同时开辟多个项目的,其获得的一般性贷款的利钱收入,能否根据项目公道分摊。
  (三)操纵闲置专项告贷对外投资获得收益,其收益能否冲减利钱收入。
  第二十八条  代收用度的考核。
  关于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时期收的各项用度,考核其代收用度能否计入房价并向购置方一并收取;今世免费用计入房价时,考核有没有将代收用度计入加计扣除以及房地产开发用度计较基数的情况。
  第二十九条  联系关系方买卖举动的考核。
  在考核支出和扣除项目时,应重点存眷联系关系企业买卖能否根据公允代价和停业通例停止业务来往。
  该当存眷企业大额应付款余额,考核买卖举动能否实在。
  第三十条  纳税人拜托中介机构考核鉴证的清理项目,主管税务构造该当采纳恰当办法对有关鉴证陈述的合法性、真实性停止考核。
  第三十一条  对纳税人拜托中介机构考核鉴证的清理项目,主管税务构造未采信或部门未采信鉴证陈述的,该当见告其来由。
  第三十二条  地盘增值税清理考核完毕,主管税务构造该当将考核成果书面告诉纳税人,并肯定打点补、退税限期。
  第五章  审定征收
  第三十三条  在地盘增值税清理历程中,发明纳税人契合审定征收条件的,应按审定征收方法对房地产项目停止清理。
  第三十四条  在地盘增值税清理中契合以下条件之一的,可实施审定征收。
  (一)按照法令、行政法规的划定该当设置但未设置账簿的;
  (二)私自烧毁账簿大概拒不供给征税资料的;
  (三)虽设置账簿,但账目紊乱大概本钱资料、支出凭据、用度凭据残缺不全,难以肯定让渡支出或扣除项目金额的;
  (四)契合地盘增值税清理条件,企业未根据划定的限期打点清理手续,经税务构造责令限日清理,过期仍不清理的;
  (五)申报的计税根据较着偏低,又无合理来由的。
  第三十五条  契合上述审定征收条件的,由主管税务构造收回审定征收的税务事项见告书后,税务职员对房地产项目展开地盘增值税审定征收核对,经主管税务构造考核合议,告诉纳税人申报交纳应补缴税款或打点退税。
  第三十六条  关于分期开辟的房地产项目,各期清理的方法应保持一致。  
  第六章  其他
  第三十七条  地盘增值税清理资料应根据档案化管理的要求,妥帖保留。
  第三十八条  本规程自2009年6月1日起实施,各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务构造可分离当地实践,对本规程停止进一步细化。
  
  附件:
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